Rilievo del Terreno Prima di Acquistare un Lotto: Checklist di Due Diligence in 10 Punti
La maggior parte delle controversie sui lotti in India non inizia con una frode. Inizia con un confine che nessuno ha mai realmente misurato. Una recinzione costruita due piedi all'interno del terreno del vicino, un numero di rilievo preso da un vecchio documento suddiviso anni prima, oppure una via di accesso che si scopre essere in realta terreno privato, tutto questo emerge solo dopo la firma dell'atto di vendita.
Un rilievo del terreno prima dell'acquisto di un lotto non e una semplice formalita burocratica. E l'unico passaggio che garantisce che il lotto per cui si paga sara davvero vostro. Di seguito la checklist pratica in 10 punti utilizzata sul campo, basata su cio che un rilievo del terreno corretto riesce a individuare prima che diventi un problema.
Checklist in 10 Punti per il Rilievo del Terreno
Confermare che il numero di rilievo corrisponda al terreno
Fate un giro del lotto insieme al venditore e verificate che il numero di rilievo indicato corrisponda a quello segnato sul posto da un geometra abilitato, e non solo a quanto scritto nell'atto di vendita.
Misurare il confine reale con DGPS o stazione totale
Non fidatevi della recinzione del venditore o di una descrizione verbale. Un confine misurato sul campo fornisce coordinate che potrete dimostrare in seguito.
Verificare la superficie con il 7/12 o il registro fondiario
Confrontate la superficie misurata con il registro fiscale. In caso di differenza significativa, e necessaria una spiegazione prima di procedere, non dopo.
Controllare gli sconfinamenti su tutti e quattro i lati
I lotti in India, soprattutto nelle aree periurbane, tendono a ridursi gradualmente nel tempo a causa di costruzioni vicine o recinzioni non autorizzate. Il rilievo mostra questo con precisione in ogni angolo.
Confermare i diritti di accesso al lotto
Verificate che la via di accesso sia una strada pubblica; se attraversa un altro terreno privato, assicuratevi che tale accesso sia registrato per iscritto.
Effettuare una ricerca di titolo e di oneri
Un documento di proprieta registrato insieme a un certificato di oneri che copra una lunga storia di proprieta riduce il rischio di debiti o controversie nascosti legati al terreno.
Verificare la classificazione d'uso del suolo e lo stato di conversione
Confermate se il terreno e agricolo o non agricolo; se avete intenzione di costruire, verificate se il permesso di conversione e gia stato ottenuto o e ancora in sospeso.
Esaminare la topografia prima di impegnarsi su un utilizzo
Pendenza, direzione di drenaggio e aree basse influenzano il costo di costruzione e il rischio di alluvione in un modo che una planimetria piatta non mostra mai.
Ottenere un rapporto di rilievo scritto, non solo una conferma verbale
Solo un rapporto documentato con coordinate e uno schizzo dei confini e cio che il vostro avvocato, la vostra banca o l'ufficio delle entrate accetteranno realmente quando in seguito sorgera una domanda.
Risolvere qualsiasi discrepanza prima della registrazione, non dopo
Se il rilievo e i documenti non coincidono, risolvete la questione prima di firmare. Correggerla dopo la registrazione significa una mutazione ufficiale e spesso spese legali.
Perche gli acquirenti saltano questo passaggio e perche questo si rivolge contro di loro
Il motivo piu comune per cui gli acquirenti saltano il rilievo prima dell'acquisto e la pressione del tempo: un buon prezzo, un venditore che vuole concludere rapidamente, un intermediario che affretta le cose. Nella nostra esperienza sul campo, i lotti che finiscono in una controversia di confine sono stati acquistati quasi sempre sulla base di una garanzia verbale invece che di un rapporto misurato. Un rilievo richiede in genere solo pochi giorni. Una controversia di confine puo richiedere anni.
Il costo di un rilievo prima dell'acquisto rappresenta una frazione molto piccola del valore del lotto. I lotti per cui veniamo chiamati a rifare il rilievo dopo una controversia quasi sempre non hanno mai avuto una verifica indipendente dei confini prima della vendita.
Quali documenti portare per il rilievo
Cosa contiene realmente un rapporto di rilievo del terreno
| Componente | Cosa conferma |
|---|---|
| Coordinate dei confini | I punti angolari esatti e misurati del lotto |
| Superficie calcolata | La superficie reale dalla misurazione sul campo, verificata con il registro |
| Segni di sconfinamento | Ogni punto in cui la recinzione o il confine costruito differisce dal confine legale |
| Verifica dell'accesso | Se l'accesso al lotto e legalmente garantito |
| Note topografiche | Osservazioni su pendenza e drenaggio per costruzioni future |
Comprate il lotto confermato dal rilievo, non quello descritto dall'opuscolo.
Come Trishunya affronta i rilievi prima dell'acquisto
I nostri team sul campo utilizzano metodi di rilievo DGPS e RTK per fissare ogni angolo di confine su una coordinata, verificarlo con i documenti del venditore e consegnare all'acquirente un rapporto che regge davanti a un avvocato o a una banca. Quando serve un quadro completo del lotto, combiniamo questo con i dati del rilievo topografico che coprono pendenza e drenaggio, perche anche un confine legalmente pulito puo essere un luogo poco adatto per costruire.
Non finalizzate mai l'acquisto di un lotto basandovi solo sulla planimetria dell'intermediario o su un sopralluogo verbale dei confini. Insistete per un rapporto di rilievo misurato sul campo prima della registrazione.
State per firmare per un lotto?
Un piccolo rilievo dei confini prima dell'acquisto ora costa molto meno di un nuovo rilievo dopo una controversia.
Domande Frequenti
L'atto di vendita conferma la proprieta legale sulla carta, ma non conferma che il confine reale sul terreno corrisponda a quanto descritto. Solo un rilievo sul campo puo confermarlo.
Per un lotto residenziale o agricolo tipico, la misurazione sul campo e il rapporto vengono generalmente completati in pochi giorni, a seconda delle dimensioni del lotto, del terreno e dell'accessibilita del sito.
Lo sconfinamento del confine dovuto a una recinzione o costruzione vicina e il problema piu comune, seguito dalle differenze di superficie quando si confronta con vecchi registri fiscali.
Un rapporto di rilievo documentato con coordinate misurate viene generalmente usato, insieme ai registri di titolo e fiscali, come prova tecnica di supporto nelle controversie sui confini.
Prima. Discutere o ritirarsi di fronte a qualsiasi discrepanza riscontrata nel rilievo e molto piu facile prima della firma che dopo la registrazione.
Il rilievo DGPS usa il posizionamento satellitare per fissare gli angoli di confine su coordinate precise; la misurazione a nastro e manuale, piu lenta, e la probabilita di errore e molto piu alta su lotti grandi o di forma irregolare.
Il rilievo fisico si concentra su confine e superficie. La classificazione d'uso del suolo e lo stato di conversione sono una verifica separata, generalmente confermata insieme al rilievo tramite i registri comunali o fiscali.
Sollevate la questione con il venditore e con il vostro avvocato prima di procedere. Piccole differenze possono essere spiegate da vecchi metodi di misurazione, ma differenze consistenti richiedono un'indagine prima di effettuare il pagamento.
Non e obbligatorio per legge in modo universale per ogni transazione, ma e fortemente raccomandato come buona pratica, e alcuni stati lo rendono obbligatorio per specifici tipi di terreno o lotti frazionati.
Rivolgetevi a un team di rilievo abilitato dotato di attrezzatura DGPS o stazione totale, con esperienza nella redazione di rapporti adeguati ai requisiti legali e di registrazione, non a una misurazione informale.
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